En bref
- À chaque désignation : le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat avant l'AG qui désigne le syndic.
- Piloté par le conseil syndical : il sollicite les cabinets et présente les offres.
- Dispense possible : l'AG peut la lever à la majorité de l'article 25, sur une demande inscrite à l'assemblée précédente.
- Comparer, pas révoquer : le syndic en place peut être reconduit.
Ce que dit la loi
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, impose au conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic avant chaque assemblée générale appelée à désigner un syndic professionnel. Les projets suivent le contrat type et sont accompagnés de la fiche d'information prévue par la loi.
La loi ALUR avait d'abord fixé un rythme de trois ans. Ce n'est plus la règle : l'obligation porte désormais sur chaque désignation. Deux précisions comptent. Un oubli ne rend pas la désignation du syndic irrégulière. Et une copropriété sans conseil syndical n'est pas tenue de mettre en concurrence. L'idée reste simple : sans point de comparaison, un contrat reconduit dérive rarement à la baisse.
Elle ne se confond pas avec un changement de syndic : c'est une étape d'information préalable au vote, qui peut parfaitement déboucher sur la reconduction du syndic sortant.
Le rôle du conseil syndical
C'est le conseil syndical qui pilote la démarche. Sa mission :
- solliciter plusieurs cabinets et recueillir des projets de contrat conformes au contrat type réglementaire ;
- comparer les offres poste par poste — forfait de gestion courante, frais annexes, prestations particulières ;
- présenter les projets à l'assemblée générale, en même temps que celui du syndic en place.
Le syndic sortant doit coopérer en fournissant les éléments utiles. Un conseil syndical actif transforme cette obligation en véritable outil de négociation.
Comment mettre en concurrence
Concrètement, la démarche se déroule en amont de l'AG :
- 1. Identifier l'échéance du mandat en cours pour anticiper la convocation.
- 2. Contacter deux à trois cabinets et leur demander un projet de contrat chiffré.
- 3. Analyser les honoraires à l'aide du contrat type, qui distingue le forfait des prestations facturées en plus — voir notre article sur les honoraires de syndic.
- 4. Inscrire à l'ordre du jour la désignation du syndic, avec les projets concurrents annexés à la convocation.
La dispense possible en AG
La loi prévoit une souplesse : l'assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de la mise en concurrence, par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Le conseil syndical doit faire inscrire cette demande à l'ordre du jour de l'assemblée qui précède celle de la désignation. La dispense peut se justifier quand le contrat vient d'être renégocié ou que la copropriété est satisfaite de son syndic.
Même sans mise en concurrence, tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen d'un projet de contrat qu'il fournit. Le conseil syndical peut aussi rendre un avis écrit sur chaque projet, joint à la convocation.
Ce que change le vote
À l'issue de la présentation des offres, l'assemblée générale vote la désignation du syndic. Elle peut reconduire le cabinet en place, en choisir un autre, ou décider d'un mandat plus court. Chaque copropriétaire peut peser sur ce vote, y compris en donnant pouvoir s'il ne peut être présent. La mise en concurrence n'a de valeur que si les copropriétaires s'emparent des chiffres qu'elle met sur la table.
Questions fréquentes
La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?
Oui, avant chaque assemblée générale appelée à désigner un syndic professionnel, dès lors que la copropriété a un conseil syndical (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965). Il n'y a plus de rythme de trois ans : cette règle de la loi ALUR a été remplacée. Un oubli ne rend toutefois pas la désignation du syndic irrégulière.
Qui doit organiser la mise en concurrence ?
Le conseil syndical. C'est à lui de solliciter plusieurs cabinets, d'obtenir des projets de contrat conformes au contrat type et de les présenter à l'assemblée générale. Le syndic en place doit lui transmettre les informations nécessaires.
Peut-on se dispenser de mettre le syndic en concurrence ?
Oui. L'assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de la mise en concurrence, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). La demande doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée qui précède celle de la désignation. Sans conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.
Mettre en concurrence oblige-t-il à changer de syndic ?
Non. La mise en concurrence est une comparaison d'offres, pas une révocation. L'assemblée générale reste libre de reconduire le syndic en place, notamment si son contrat reste compétitif. Elle éclaire simplement le vote.
Combien de devis faut-il présenter ?
La loi parle de « plusieurs projets de contrats », établis selon le contrat type et accompagnés de la fiche d'information, sans fixer de nombre. En pratique, deux ou trois offres suffisent à comparer poste par poste avec le contrat en cours. Tout copropriétaire peut aussi faire inscrire à l'ordre du jour l'examen d'un projet de contrat qu'il fournit.