En bref
- Obligation : instauré par la loi ALUR (2014), en vigueur depuis le 1er janvier 2017.
- Cotisation : au moins 5 % du budget prévisionnel (paliers spécifiques si plan pluriannuel de travaux).
- Compte séparé : les sommes sont déposées au nom du syndicat, hors compte courant.
- Non remboursable : attachées au lot, elles restent acquises au syndicat en cas de vente.
Qu'est-ce que le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est une épargne collective obligatoire destinée à financer les futurs travaux de la copropriété. L'idée est simple : plutôt que d'appeler brutalement plusieurs milliers d'euros par lot le jour où la toiture ou l'ascenseur lâche, on constitue chaque année une réserve. Cette provision limite les mauvaises surprises et évite les impayés massifs qui fragilisent l'immeuble.
Il a été institué par l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014 et est entré en vigueur le 1er janvier 2017. Depuis, la quasi-totalité des copropriétés à usage d'habitation doivent l'alimenter.
Qui est concerné ?
L'obligation vise les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation. Des dispenses ont existé pour certaines situations (très petites copropriétés, immeubles récents), mais elles ont été fortement réduites au fil des réformes : aujourd'hui, la règle est la constitution d'un fonds, l'exception étant devenue rare.
Si votre immeuble n'a pas de fonds de travaux ou cotise en dessous du minimum légal, c'est un signal de gestion à interroger auprès de votre syndic et de votre conseil syndical.
La cotisation minimale : combien verser ?
Le montant dépend de l'existence d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) :
| Situation | Cotisation annuelle minimale |
|---|---|
| Sans plan pluriannuel de travaux | Au moins 5 % du budget prévisionnel |
| Avec plan pluriannuel de travaux adopté | Le plus élevé de : 5 % du budget prévisionnel ou 2,5 % du montant des travaux planifiés |
La cotisation est répartie entre copropriétaires selon les tantièmes, comme les charges générales. L'assemblée générale peut voter un taux supérieur au minimum si l'immeuble anticipe des travaux lourds.
À quoi le fonds peut-il servir ?
Les sommes sont déposées sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat et ne peuvent financer que des travaux votés en assemblée générale :
- travaux de conservation et de gros entretien de l'immeuble (toiture, façade, canalisations) ;
- travaux imposés par la loi ou par le plan pluriannuel de travaux ;
- études, diagnostics et maîtrise d'œuvre liés à ces travaux.
Le fonds ne sert jamais aux dépenses courantes (ménage, honoraires du syndic, petites réparations) : celles-ci relèvent du budget prévisionnel annuel.
Fonds de travaux et vente d'un lot
Point souvent mal compris : les sommes versées sont attachées au lot, pas à la personne. Un copropriétaire qui vend ne récupère pas sa quote-part de fonds de travaux ; elle reste acquise au syndicat et bénéficie au nouvel acquéreur. La compensation financière entre vendeur et acheteur, si elle est prévue, se règle dans l'acte notarié. Pensez-y lors d'une vente : le montant du fonds figure parmi les informations transmises à l'acheteur.
Questions fréquentes
Le fonds de travaux est-il obligatoire ?
Oui. Institué par l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014 et entré en vigueur le 1er janvier 2017, il s'impose à la très grande majorité des copropriétés à usage au moins partiel d'habitation. Certaines petites copropriétés ou immeubles très récents ont pu bénéficier de dispenses, aujourd'hui largement réduites.
Quel est le montant minimum de la cotisation ?
En l'absence de plan pluriannuel de travaux, la cotisation annuelle est d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, deux paliers s'appliquent (5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant des travaux planifiés), le plus élevé étant retenu.
Où est déposé l'argent du fonds de travaux ?
Sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, distinct du compte courant de la copropriété. Les sommes y sont sécurisées et ne peuvent servir qu'aux travaux votés en assemblée générale.
Peut-on récupérer sa part du fonds de travaux en cas de vente ?
Non. Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot, pas au copropriétaire. Elles restent acquises au syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur. La répartition financière avec l'acquéreur se règle, le cas échéant, dans l'acte de vente via le notaire.
À quoi le fonds de travaux ne peut-il pas servir ?
Il ne finance pas les dépenses courantes d'entretien ni le fonctionnement de la copropriété. Il est réservé aux travaux votés : gros entretien, rénovation, travaux imposés par la loi ou par un plan pluriannuel, études et diagnostics liés à ces travaux.
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